后疫情时代 宜居好房要往郊区去找?

蔡璧徽2020-12-06 02:00


疫情爆发后,许多人从都会区搬到郊区。(美联社)

即使不是公卫健康学者或者医师,一般人大概也都能想像居住环境对人的影响。就像前阵子风靡全球近藤麻里爱推崇的空间美学,极简、干净的空间,反映的是居住者的内心状态。而在疫情肆虐、社交距离成为共识的时候,人们被高楼大厦都市生活压抑许久的,对开放空间、新鲜空气以及自然的渴望,可说是在各州「暂停」期间被推到了巅峰。当人们纷纷「逃离」都市的同时,过往都市人所骄傲「邻近」(propinquity)的好处,仿佛瞬间成了梦魇。

这样一场疫情,是否会带来美国另一场都市规画的革命?而作为地产投资者,又应该怎样看待这些新的前景?


●拥挤空间 害人不浅


事实上,拥挤封闭的生活空间确实害人不浅,例如臭名昭彰的科利尔兄弟(Collyer Brothers),就因为堆积收藏物品的癖好导致他们在纽约哈林区的住宅充满杂物,最终兄弟俩死于饥饿、心脏病以及被自己的陷阱困住。


而警方竟然花了五小时挖开各种杂物才找到尸体,房子里最后还发掘出百吨重的各种杂物与垃圾。至今纽约的消防员都还戏谑称呼这种房子拥挤充满各种物品的人「科利尔们」。


在工业革命后,现代都市生活的壅挤造成生活上许多问题,进而影响公共卫生、心理健康,例如在19世纪流行的哑铃公寓(Dumbbell Tenement),虽然看似保障了最低生活空间,但因为通风道在大楼中间造成空气不畅通的问题,再加上垃圾推积、居住人口过多、采光不佳等等因素,成为了火灾以及其他疾病流行的隐患。也因此,各种都市区画、建筑规范的法令开始在「进步时代」(Progressive Era)出现。


如同「进步时代」其他政治运动,大批社会运动家们企图用科学、系统化地管理方式来改进各种社会问题,包括用政府的力量规画、规范住房的兴建,希望能够改善都市人口密集区的居住环境,于是在19世纪末至20世纪初期通过一连串的住房公寓法规,包括其中最典型的《1901年纽约经济公寓住房法》(New York State Tenement House Act of 1901) ,确立了通风、采光、卫生、消防等基本居住标准。


这个法要求每个房间必须有对外的窗户、大楼必须有适当的通风系统、每个单位必须有在建筑内的卫浴、并且必须有防火设施如逃生梯等等。


美国郊区大兴土木,图为宾州郊区的连排住宅。(美联社)

●Euclid村案 影响深远


美国最高法院也在1926年的经典欧机里德案(Euclid v. Ambler)当中,也体认到住房规画的重要性。当时,都市规画的土地使用区画(Zoning)还是一个相对新颖的概念,若要说最高法院形塑美国社会风貌,这个案子可说是经典代表,因为这个案子后续影响数十年、甚至上百年对于住房规画的公共政策,也奠立了现代琅琅上口的「住宅区」、「商业区」等等习以为常的观念。

当时最高法院法官金口一开:「火灾以及壅挤造成的风险,往往能通过把商业店铺以及工厂排除于住宅区之外的方式大幅降低」,于是当时这个俄亥俄州小镇居民们异想天开不让开发商进入到住宅区,这个念头竟然最后成为一幅都市擘画的巨型蓝图。


在百年后的今天,大都市区画(zoning)早已成为常态,反而德州休士顿以唯一没有区画的大城市而独树一帜。在欧机里德案之后,美国各地方政府都把「区画」作为社区发展的工具,跟随着欧机里德村的脚步,开始规画城镇的蓝图,把城市里面不同区域画分开来,从要求最多的纯住宅区、一路到包含越来越多的商业、工业机能。


●型态规画法 重塑空间


时至今日,曾经显得时髦的欧机里德式区画(Euclidean Zoning)也已经显得过时,人们发现硬要区分住宅区、商业区、工业区已经不敷使用、并且无法适应变化地时局,于是这个将近百年前俄亥俄州小镇奇想的都市规画方式逐渐被另一种更「外貌协会」的规画方式取代。

也就是 「型态规画法」(Form-Based Code),不再以使用方式作为区分标准,取而代之地把重点放在建筑与公共空间的关系,例如建筑高度与街道宽度的对应、公共空间如人行道的留存与规画等等,因此引导建筑在一个城市中的外型态样、进而形塑出一个城市想要的天际线。


曼哈顿寸土寸金,市民居住、活动都在高楼丛林里。(美联社)

●住房需求 重新定义


而在今年一波突如其来的疫情袭击之下,除了许多经济、健康、公卫、政治议题之外,也让习于都市高楼生活人们重新回想起开放空间的美好。


举例来说,当曼哈顿中高端房产普遍降价的时候,却也有特定房产异军突起、反而买家竞价得厉害而且抢手万分,仔细一看果然是带有私人户外阳台的诱人图景,在曼哈顿寸土寸金之中再加上能有个空中花园、享有亲近自然的假象,那当然是钻石级的珍稀享受,也难怪出价者非富即贵而且竞价不手软、各个势在必得。


当然,绝大部分中产阶级没有能耐买下千万元的曼哈顿楼顶花园豪宅,大部分人选择的是逃离城市。虽然疫情期间到底多少人离开城市众说纷纭,但明确的迹象是城市周边的郊区房、以及有私人户外空间地连排住宅(Townhouse)开始买卖热络,尤其自带前庭后院的多家庭住宅,一方面兼顾经济考量又容易在疫情期间获得青睐。


这些因为疫情而觉醒的需求,这也给区画委员会(Zoning Board)们带来了新的挑战:


面对零售业萧条,如何有效利用既有的商业建筑、尤其是商家歇业的店舖,转化为适合社区需求的新用途?


如何因应物流业的兴起,把过往被画归为「工业区」的物流仓库管制调整,吸引物流业者入驻进而活化社区,或者考虑轻物流业者在住宅区内设点的可能性?


如何迎合兴起的连排别墅潮流,配合现有的多是一家庭「住宅区」规画?


过往仅有少数职业允许使用住宅区作为工作用途(Home Occupation),现在人人在家工作,是否应该作适当的调整、放宽住宅区画的使用规范?


因应在家工作、避开公共运输潮流,越来越多以往不开车的都市人选择开车,尤其是住在都市近郊的人们。在这种潮流之下,车位的规画及车道地使用尤其重要,是否也应该根据社区需求作出调整?


都会区的公寓老旧而且拥挤。(美联社)

●室内空间 规画改变


除了牵涉到公共空间的建筑需求以外,另一个因为疫情而变得敏感的,当然是住家、办公空间的室内规画。


就如同当年《1901年纽约经济公寓住房法》 ,在时代背景之下针对通风、采光、卫生、消防等作出规范,在此之前有多个不同的住房法规都被建商们钻漏洞,例如规定要设窗户,竟然有建商把窗户设在通往大楼内部的方向等。


在2020这样的时代背景需求下,也许另一个需要改变的就是对室内空间的想像,例如过往整栋大楼共通的中央空调通风设计,也许在空气传播的病毒威胁下显得危险,因为一人染病便可能全栋受害;又例如电梯的配置,过往许多大楼都仅配置刚好够用的电梯,而在当今不适宜过分拥挤的病毒威胁之下也显得颟顸,


总而言之,区画以及空间利用的思考,永远都随着时代潮流以及人们的需求而改变、进化。这波疫情固然掀起经济上的惊涛骇浪,然而从更长远的人性角度思考,也许这疫情会更广泛地影响人们怎样看待居住的环境、甚至永远地改变了什么叫做「适宜人居」的标准。

如果地产投资者能够眼光放远、看准人性,也许能把握这场危机并且化为规画地产投资的转机。


(作者为纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问)


(本专栏由美国地产学校讲师合作提供。欢迎读者每周日下午1:30pm(美东时间)参与在线公开课程)


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