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後疫情時代X遠距過戶

一、前言 幾個月前許多地產交易的買賣雙方還企望能夠延遲幾個月過戶,隨著COVID-19病毒疫情的發展,延遲幾個月就能實體過戶已經逐漸成為泡影,也因此地產交易的各方也逐漸習慣遠距過戶成為常態。 筆者在地產業界多年經驗,在疫情前絕大多數的過戶都是實體過戶,又稱為「坐下過戶 (Sit Down Closing)」;而過往觀察到遠距過戶並非沒有但並不常見,通常是因為交易各方所在的地理位置不同、並且委託書也不適用的情況,經常見於複雜的交易牽涉到在不同州的多方交易。以下筆者將遠距過戶的特徵、具體作法、優劣利弊、以及需要注意的地方概括討論,協助讀者應對這個不可抵擋的遠距潮流。


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二、 在疫情前普遍流行的實體過戶 在筆者所在的紐約州,地產交易實體過戶是常態 — — 至少在疫情前是。實體過戶指的是所有交易方以及他們的代表律師都在同一時間、同一地點一起過戶。實體過戶最明顯的好處當然是省時,並且也是較容易處理交易糾紛的方式,因為各方都在同一地點會面,交流溝通零時差、律師跟他的客人也能夠當場討論、當場決定。此外,因為過戶所要簽署的文件繁多,實體過戶情況如果漏簽字往往就能立刻補正,少了往來檢查、糾正文件的麻煩。 然而,由於疫情肆虐的關係,美國至今仍是全球疫情最嚴重的地區之一,各州也針對疫情祭出暫停、限制社交等政策,這些政策限制以及普羅大眾的健康風險考慮,都使得實體過戶顯得臃腫難堪:一大群人包括買賣雙方、他們的律師、產權公司、有時候還有合作公寓(Co-op)律師、以及賣家貸款銀行派來收取欠債總額的結算律師(payoff attorney),若再加上雙方經紀人,隨便都是五到十人,擠在一個密閉的會議室裏面,怎樣都讓人覺得健康風險倍增。也因此,現在有些律師也發展出了「停車場過戶」、或者「分房間隔離過戶」等等降低健康疑慮的做法,但總體而言實體過戶仍然比過去少了很多。 延伸閱讀:

疫情法律问答: 房產交易二三事 — — 过户篇

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三、 遠距過戶怎麼過? 相較於實體過戶,遠距過戶(Remote Closing)或稱為「託管過戶 (Escrow Closing)」則是最近疫情期間流行起來的地產過戶方式。遠距過戶的目的就是在減少交易各方實體接觸的情況下,達成所有地產交易過戶的目標:

  1. 各方簽字過戶文件、

  2. 進行金錢交易並且付款給各方、

  3. 各方取得各自的過戶文件。

目標相同,但是實體過戶但遠距過戶的達成手段卻截然不同。遠距過戶的方式通常是這樣的:

  1. 買賣雙方先在公證人面前簽字各自的過戶文件,

  2. 買賣雙方用隔夜快遞把所有文件郵寄到第三方、又稱為託管方 (通常由中立的第三方擔任、如產權公司),

  3. 買方以及買方的銀行也會把交易款項透過線上交易打款到託管方的託管帳戶,

  4. 待託管方收到各方的文件並且確認無誤之後,一方面把交易的文件整合並且送去做必要的登記 (例如地契、抵押貸款等等),一方面把所收到的款項支付給應該支付的各方。

當然啦,根據不同地產類型、不同的交易方要求會衍生出各種微妙的不同,但大原則不啻是交易各方分開簽字、然後由中立且受各方信任的託管方來統合簽字文件、按照合約以及交易習慣分配款項及文件。 說來簡單,但遠距交易之所以在疫情前並不流行當然有其原因,主要的問題歸納為以下四項:

1.簽字與公證

幾乎絕大多數的貸款文件仍然要求要親筆簽名(Wet Ink),而地產過戶也有很多部分是需要公證(notary)的文件,因此在遠距過戶的過程中怎樣簽字以及公證便成為主要問題。實體過戶沒有這個問題,因為雙方都在場簽字、當場公證。雖然各州對於遠距公證的規定不一而足,例如平常不承認遠距視訊公證的紐約州在疫情期間也透過州長的命令破例允許視訊公證,可以想見未來各州將可能透過立法讓遠距公證常態化。至於親筆簽名的要求,則可能透過各方各自簽字然後郵寄簽字原件的方式來達成。不過要特別留意的是,各家產權保險對於遠距公證看法不一,未必所有的遠距公證都能被接受。

2.簽字以及郵寄的延遲

呈上,由於許多文件仍然要求「親筆簽名」而不能以電子簽命代替,那就難免會有郵寄的遲誤時間了,因此在遠距過戶中常見的狀況就是過戶日期可能是明天,但今天買賣雙方都先各自簽字然後用隔夜快遞的方式郵寄公證後的親筆簽名給託管方。

3.金錢移轉

以一個地產交易來說,除了交易文件之外最重要的當然就是金錢的移轉了。通常買家以及買家的借款銀行以銀行本票的方式付款給賣家以及其他交易中的各方(如產權公司、律師、Co-op大樓等等),然後賣家將賣房款付款給賣家這邊的債權人 (例如還款給賣家的貸款銀行、支付交易稅、律師費、仲介費等等)。在遠距交易過程中,這些金錢通常會先由買家轉到中立的託管方(通常是產權公司),然後由產權公司確認文件無誤之後匯款給各個收款方,又或者各方文件都確認簽好之後才由買方匯款。這個過程難免也牽涉到技術問題及時間差,不過通常不難解決,只是時間上面有所延遲。

4.交易成本增加

另外一個遠距過戶的難處就是交易成本的增加,由於沒有面對面交易,各方需要提前準備各種文件、並且可能需要花更多力氣處理一些本來能夠簡單解決的問題 (如漏簽字、關於交屋時候屋況的談判),此外郵寄以及電匯的時間也難免地會拖遲過戶流程,有些產權公司甚至因此要求更高的過戶費用。也因此,在準備過戶文件的時候,交易方的律師也應該把這些情況納入考量,例如在計算還款(payoff)的利息上面也許多算一、兩天。


四、 遠距過戶的關鍵: 託管協議

在整個遠距過戶的流程中,中立的託管方 (通常是產權公司或買方的銀行律師)是重要的關鍵。為了確保一個過戶的流程能夠順利並且保障各方權益,與託管方之間的託管協議就是需要留意之處。這個協議通常需要注意的條款是:

1. 各個交易方應該簽什麼文件; 2. 那些文件需要親筆簽字; 3. 文件應該郵寄到哪裡、給誰; 4. 交易各方是否還有什麼除了簽字付款之外應該要完成的合約義務; 5. 什麼情況下託管方可以釋出文件以及交易的金錢; 6. 應該以什麼樣的方式傳遞各種文件,例如那些應該用電郵、那些必須實體、實體又應該用什麼快遞或者郵寄等等; 7. 釋出交易金額應該用什麼方式,例如郵寄支票或者電匯; 8. 什麼時間應該被認為是過戶日期以及過戶的時程限制; 9. 對於託管方來說,他們擔任託管人幾乎是擔負各種風險但卻沒什麼回報的,因此可能要求交易方擔保免責(Indemnify)託管方,保證除了故意以及重大過失情況外不去告託管方、若因雙方糾紛牽涉到託管方的話則應該由雙方負擔託管方律師費等。


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五、 未來展望: 遠距過戶成為常態並應有相應的合同字句規範

在疫情影響之下,地產交易中遠距過戶遂成為常態,也因此衍生許多相應的問題、生態、以及解法。無論是地產仲介的影片虛擬看房、或者是遠距過戶和遠距公證,這些都是因應特殊情況的產物。除了在短時間內去因應政策環境變化進行遠距過戶之外,地產交易各方在未來也可能會把「遠距過戶」作為合約中的約定條款,加上相應的合約條件。無論如何,彈性的做法以及迅速的因應,都是地產交易當中各方能夠減少損失、達成雙贏的不二法門。

作者簡介:蔡璧徽律師,紐約執業律師與法路通律師樓合夥人,也是www.iTraining.nyc/美國地產學校講師。畢業於紐約大學法學院,有紐約各級法院出庭資格,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛,現任紐約台灣青商會會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問,曾獲2019年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2021年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab等各媒體。 还有疑问?欢迎填单联系我们法路通律师团队!


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