疫情法律问答: 房產交易二三事 — — 过户篇

前言:在疫情期间加上全球股票债券等市场大幅动荡,相信许多房地产投资人也心慌慌。我们律师团队将分几次分享疫情期间的地产交易过户状况,以及签约过户特别需要注意的地方。

一、疫情过户还能进行吗? 还有新合同吗? 在3月发布的居家令影响下,除非过户必要,律师一周只进办公室几次。在三月份当中,我们律师楼作为银行律师过户不受影响 (因为银行业务被认为是Essential Business),不过买卖房产过户交易数量减少约三成。四月过户通过选择在停车场过户隔离各方、并且进行必要的防护措施,基本都能顺利进行。 然而新合同进入的数量则大大下降,推测买方可能因为市场前景不明而却步。

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二、疫情时期,合约下的过户一般如何进行?

过户相关方: 卖家、买家、卖家律师、买家的律师、产权公司(必须出席)和银行律师(如果有贷款,必须出席) *如果是Co-op的话,还有Co-op的管理公司或者律师 由于疫情关系, 我们办公室所在的大楼建议我们尽量不要办公, 所以在我们的大楼只有医生和会计师仍然在工作。既然不像以前大家可以坐在同一个房间里一齐签文件。那如何保证过户顺利进行的同时也可以跟不同的过户方, 例如客人、产权公司代表(“title closer”)能够過戶但又保持安全距离呢?

第一种方式,就是在办公室附近的停车场过户


我们办公室旁边有一个市政停车场(“municipal parking lot”), 所以我们可以让所有过户方都在自己的车里完成过户步骤不用出来接触别人,而大多数的客人也很赞同这样的做法。 有些时候,卖家及其律师甚至不会来约定地点过户,我们会让他们预先签好所有产权公司以及银行律师所要求的文件,然后发到相应的地方,例如产权公司或者我们办公室。 过户当天,所有过户人员来到停车场都会坐在自己的车上,收到银行和产权公司文件后,买家就可以开始直接签文件。如果买家有什么不懂,律师会通过电话甚至视频通话跟客人去解释文件。

第二种方式,就是远程过户(“remote closing”)了。政府针对疫情期间的公证出台了政策,只要各方都在纽约州内,所有文件都可以通过电子方式获取和公证。

由于过户过程中所需的公证程序简便了,任何一方都可以不必出席现场而完成过户。产权公司的代表(title closer) 会相对辛苦一些,需要通过线上实时观察买家/卖家签名,然后获取文件原件并公证。

至于过户费用,可以提前把费用电汇到产权公司或者自己律师的安全账户里面,一旦过户文件齐了,再由相应人员电汇至相应各方。

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三、疫情以后房产买卖过户方式会有改变吗?


受这次的疫情期间过户方式的影响,今后的过户方式可能也会有很大改变,过户不必人人出席,可以用远程或者预签(“pre-sign”)的方式完成。

例如,一位买家在Suffolk County买房,在Queens找代理律师及贷款。于是卖家律师在Suffolk County、银行律师和买家律师Queens County,银行律师和买家律师去往Suffolk County过户买家要增加费用,那过户应该安排在哪里进行呢?

在此案例中,为了替买家节约成本,我们可以把过户约在费用和路途花费最少的律师楼,即买家律师和银行律师所在的Queens,并让卖家先预先签好所有的文件并发给产权公司,过户时买家签完文件,将所需过户费用以电汇的形式转给相应方的账户,一旦所有人确认费用都收到了,过户的文件就可以送出并登记。举一反三,假如卖家房产所在地在Queens,卖家的律师却在长岛Suffolk County,大家都不愿意去对方所在地区过户,也可以使用pre-sign的方式完成过户。

疫情期间的实时线上公证方式同样适用于委托授权文件的公证。但是线上公证现在只是在疫情期间有效,希望疫情以后继续有效。


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四、对于过户的一些其他问题

有些买家会有疑问,为什么签合同时可以电子签名,给首付的时候也可以使用个人支票,而在过户的时候却一定要本人出现或代理授权,收取的也一定必须是银行本票或者电汇呢? 原因很简单。

签合同的时候,买家只是付了首付,房子还是属于卖家名下,即使支票跳票,卖家也可以要求买家重开支票甚至以取消合同。 不会对卖家造成任何损失;而过户之后,房契、产权都已属于买家,如果此时发现买家给的个人支票跳票了,卖家束手无策。因此,过户的时候一定要交付银行本票,一手交钱,一手交房。

另外,过户交付本票的时候还要注意,本票必须从合同上买家名下的账户开出,而非其他人的账户,例如买家家人或朋友的账户。因为从法律与合同的角度来说,所有过户时的本票都必须是来自于买家名下的账户,有贷款的合同更是如此,银行也会要求本票需要从买家名下账户开出。

为什么呢?

因为假设这个银行本票是买家的家人或朋友开出的,而这个家人过户之后六个月之内申请了破产,法院将可以把这个本票追回来而且卖家必须把钱交给法院。当然卖家可以买家追回钱,但是对卖家来说就是一个很大的麻烦,而且增加洗钱的风险与疑虑。


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