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2020大選的地產政策觀察

美國總統大選在即,兩黨都炮火隆隆,加上川普確診的重磅消息,更為已經風起雲湧的2020美國總統大選增添許多變數。在這選戰的最後關頭,除了兩位總統候選人強打的議題之外,希爾維亞針對地產投資者們在意的總統、副總統候選人過往行動以及相關政見,整理出幾個主要可能影響地產投資的政策,來看看雙方候選人當選可能會帶來的影響。


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一、拜登可能取消地產界延稅最愛1031交換

民主黨候選人拜登走一貫的民主黨大政府路線,提出七千七百億美元的經濟重振計畫,把焦點放在重振製造業以及提升美國就業。當然,要做到這樣大型的振興經濟政策,資金的來源也是問題之一,也因此拜登提案取消地產業界最愛的「1031交換(1031 Like Kind Exchange)」,藉以獲得據其估計每年100億美元的額外稅收。

1031交換最早始於1921年的美國稅法,可說是地產業界投資者最常使用的稅務工具之一。其概念如下:如果能夠在投資的房產過戶後半年內把所得資金轉投資在另一處房產,則資本利得稅(Capital Gain Tax) 可以暫緩繳交。透過這樣的延稅方式,許多房產投資者都能夠不繳一毛錢的資本利得稅,然後不斷地轉投資同類財產 (美國境內的各種房地產都被認為是同類財產因而符合資格)。例如原本持有一棟60萬元的房產,數年後漲到100萬,透過1031交換就能夠賣掉這處房產後把100萬投資到另一個房產而用交那40萬漲幅的資本利得稅 (根據該年總收入、資本利得稅可能高達十幾萬元)。

原始的1031交換允許各種同類財產的轉投資延稅,而在2017年新稅法通過後把許多原本允許的類別都取消(例如藝術品),只留下了地產類型的延稅。業界人士憂心拜登這樣的提案可能會導致投資地產的誘因下降,因而影響地產開發商對於投資在房產的意願。此外,由於1031交換是在美國稅法中,因此沒辦法由總統直接修改而必須透過國會,雖然過往也有多次提到要取消1031,但每次提案之後國會評估之後都不願意取消,因此即使拜登當選這條政見能否實現也不是總統說了算。

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二、川普針對郊區選民的政策利多:減少公平住房法負擔

說到美國夢,許多人想到的就是郊區大片綠草坪、寬敞的一家庭房子附上車位,儼然川普要強打的選民就是有這樣想像的郊區人口。川普總統在七月份時在推特上向郊區選民放話

不用再擔心低收入住房影響郊區生活美國夢 !

言下之意是將會廢除歐巴馬時代公平住房政策。 這些公平住房規則都是源自於1968年民權法案系列中的「公平住房法案(Fair Housing Act)」,此後歷任美國總統根據時代的需求調整具體的施行規則。而川普總統所針對的是2015年施行的「積極推進公平住房法規Affirmatively Furthering Fair Housing, AFFH )」,在公平住房的主管機關「美國住房及城市發展部(Housing and Urban Development, HPD)」的監督之下,要求各鄉鎮市等地方定期提交公平住房標準檢測報告,報告中必須回應上百個問題,以便主管機關HUD判斷是否符合公平住房的要求,以及是否有不當的種族、殘障等歧視。這些問題包括要新建房產開發商評估該地區種族比例、有小孩公平家庭比例、殘障人士比例、住房的人員訓練等等,如果報告中顯示出來種族比例過於懸殊(例如超過90%都是白人),那麼就必須訂立改善計畫。


在川普推行的新政策 「社區保存及鄰里自主規則(Preserving Community and Neighborhood Choice Rule)」中,大幅降低公平住房法的檢查要求,過往各鄉鎮需要定期繳交的大篇報告被廢除;取而代之地、各鄉鎮鄰里只需要書面保證(certify)有符合公平住房法案即可。


這個政策的影響深遠,因為這將使得專門興建可負擔住宅(affordable housing)的建商更難通過郊區劃區委員會(zoning board)的審核,委員會可能不希望一個中上階級(通常以白人為主)的郊區社區裡出現可能會影響房價、治安的可負擔住宅。然而,批評者也指出這樣的政策變化簡直架空公平住房法,也讓過往把可負擔住宅蓋在中、上階級社區,進而協助低收入人士的小孩進入好學區、融入中產階級的努力化為泡影。


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三、拜登的挑戰為機會區域(Opportunity Zone)增添變數


在川普主政的政府下最有名的減稅/延稅政策,不外是針對低收入就業地區「機會區域」(Opportunity Zone)的資本利得稅減免計畫。為了鼓勵開發這些重點發展區域,只要在特定時間前把先前投資獲得的資金轉投入這些地區,用以發展該地區的地產、商業,聯邦政府就給予大幅地延稅、免稅獎勵。川普把這項政策作為任內亮點之一,甚至下令把一些聯邦政府機構大樓搬遷到這些「機會區域」,好體現對這個政策的重視、並進一步推升地產投資者們開發機會區域的意願。


然而,前副總統拜登卻批評這個政策沒有達到原本發展低就業區域的目的,只是幫一群有錢的地產投資商減稅而已。因此,他也表示在他上任之後會「嚴加審查」機會區域開發案的報告,以確保減稅的項目有達到發展該區域經濟的目的。究竟這樣的「嚴加審查」意味著什麼?這還真是沒人知道,也因此為這個已經充滿了許多灰色解釋地帶的「機會區域」政策添加更多的不確定性,而不確定性正是投資者們的大敵。


也因此,就像大富翁的「機會」與「命運」一樣,這扇「機會區域」之門也面臨著不確定的命運。


四、賀錦麗捍衛住房人權


在08年金融海嘯時引發的銀行法拍危機中,許多銀行用不肖手段法拍消費者的房產,當時作為加州檢察總長的賀錦麗(Kamala Harris)以強硬作風、拒絕妥協的態度,成功在眾銀行手裡拿下250億元巨額和解金,足足是銀行方原本出價的近十倍。她從政的過程中,也不斷重申「住房是人權」、支持可負擔住房、支持給予租金超過收入30%的租客減稅,可說是典型的民主黨人。

她對地產業界可能產生影響的重要政策包括:

  1. 全美國15美元的最低工資,因為這將可能使得建商人事成本大增;

  2. 延續她從擔任加州檢查總長時代對大銀行的敵意、以及對最富有的1%開刀課稅的思想,她也認為應該要向資產超過500億美金的貸款銀行加稅,這也將掃到許多大型的貸款銀行,例如資產高達兩萬八千億美元的大通銀行、兩萬一千億美元的美國銀行、一萬八千億美元的富國銀行、一萬六千億美元的花旗銀行等等,全美國共計有將近50家銀行將受到影響。這些銀行有許多專門借錢給大型地產開發建案,如果確實被課上重稅,可能會轉嫁成本到大型建案的貸款。

  3. 給中產階級一年退稅$3000的提案,這也符合她一向的住房是人權的思維,這樣的退稅提議將可能幫助中產階級更能夠負擔租房或者購房。

從政策面來說,賀錦麗大概是站在許多地產開發商以及投資人的對面,這也許是從她自己本人居住地的五百萬豪宅上面看不出來的吧



為賀錦麗住宅空拍照

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五、川普稅改州稅貸款利息抵免上限,針對房價高的民主黨州

川普的稅改號稱"減稅",然而實際上也有許多人反而稅交的更多,其中一個主要原因就是針對州稅、貸款利息的稅務抵免,設定了抵免上限,房屋貸款利息只有75萬美元以下的部分能夠抵免,而州稅地方稅的部分則有一年一萬美元的上限。這樣的政策,無疑對民主黨掌握的各州是雙重打擊,因為這民主黨州通常州稅較高、此外也是房價較高的地段,通常一家庭的房子隨便都是超過百萬美金,只有75萬元以內部分貸款利息能夠抵稅,這自然讓高房價州(如紐約、康州)居民繳交更高的所得稅。


作者簡介:紐約執業律師,www.iTraining.nyc/美國地產學校講師,法路通律師樓合夥人,畢業於紐約大學法學院,有紐約各級法院出庭資格,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛,現任紐約台灣青商會會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問,曾獲2019年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020-21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab等各媒體。欲轉載請聯繫作者。


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