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房子拍卖?无论你是投资还是自住,这些小常识不容错过!

房产交易在纽约就像吃饭喝水一样每天都在发生,是纽约这座城市不可分割的一部分。而其中有一些交易形式很特殊,比如很多人听说过银行(回收)屋,急售屋,拍卖屋这样的概念,这些交易有一个共同点,就是屋主在还贷款方面有困难,没办法继续支付高额的利息和罚金。但这几种交易具体的区别是什么呢?其实就算是很多资深的投资人,面对这些零零总总的法律区别,也是一筹莫展。我们在这篇文章里为大家简述了几种不同概念的特点和区别,希望对各位有所帮助。


1. 急售屋(SHORT SALE) Short Sale最大的特点是,屋主是在欠债但依然拥有产权的情况下在市场上卖房子,屋主无力偿还所有债务,而市场上买卖的交易价格又不够偿还所有债务,也就是说,他买卖的价格低于他的所欠的债务总额。但因为债权人的种种考量,尽管债务没有完全还清,但依然批准了该交易并在拿到钱后释放债务。由于这种交易的买卖资金是短缺的,所以叫“Short” Sale。

2. 拍卖屋(FORECLOSURE)

Foreclosure是怎么产生的呢?最初的导火索依然是屋主没有还贷款(Mortgage),或者有一些其他的未偿还债务,比如地税、水费等。这些债务一般都是以房产作为抵押的,当债务没有偿还超过规定期限的时候,债权人就会起诉这个屋主,要求法院把房子拍卖掉来还钱。经过法院的程序,债权人会从法院拿到一个判决(Judgment),然后根据判决书在法院进行拍卖,拍卖的收入所得会还给债权人。这种拍卖,由于流程上相对特殊,再加上得到消息并前来竞价的拍卖屋买家各不相同,成交的价格是很难预估的。有可能拍卖的钱不够还债,也有可能还完所有债务之后还有剩余价值流还给屋主!


3. 银行屋(REO,Real Estate Owned

银行屋又叫回收屋,顾名思义,就是债权人回收了该房产再出售。最常见的就是就刚刚提到的Foreclosure的情况,在拍卖的过程当中,没有人去竞拍,或竞拍成果没有达到债权人的最低预期,导致流拍。流拍后的房产自然不能再还给原屋主,所以债权人只能暂持在手中,准备再次出售。可以想见,这种情况,大部分债权人都是原屋主的贷款银行。通常银行再回收房产之后会委托房产中介(Agents)卖这些房子,所以我们在市场上能够看都有些中介列出来的房子会有“REO”的标识。当然,除了银行,还有可能是通过Tax Sale(有些人欠税没有还, 政府有权拍卖税务人的房子)的方式,房子产权已经转到政府手上,政府再进行出售。



上述三种房产,是不良资产(distressed property)里最主要的几种形式之一。由于其交易的特殊性,风险和机会都远非寻常房屋交易可比,我们会在后续文章中慢慢阐述。建议各位买家和投资人在面对这种交易的时候一定要慎之又慎,千万不要为了投机而冲动交易哦!


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