大家都在說的放Lien 到底是什麼? - 作者 蔡璧徽律师

Updated: Oct 3

有在美国参与过房地产买卖交易的人,如果一切顺利那当然开心过户,一手交钱一手交屋大家皆大欢喜;但如果过程不是那么顺利,也许会听到亲朋好友或经纪人、律师说:赶快放Lien,仿佛放lien是一个头等重要大事、宛如买乐透一样机不可失。


到底什么是放Lien?


笔者作为执业律师,常常也会被问到这个基本问题。虽说算是基本问题,但如果不是专业在这方面的律师,可能也未必了解到底什么是放lien。其实所谓的放lien,一般来说就是某种公开的留置权登记,能够让卖家在卖房产的时候难以交易过户,因为它通常是某种产权上面的负担。



常见的lien类型,例如卖家的贷款 (Mortgage Lien)、建筑工程留置权(Mechanic’s Lien)等等。在产权公司做调查时如果查到这些Lien的存在,产权公司 往往会把这些Lien作为示警,表示一定要清掉这些产权的可能障碍才能过户。


除了这种因为欠银行钱或者工程技师费用产生的lien之外,还有一种在买卖交易里面最常出现的登记,英美普通法称为Lis Pendens,从拉丁语直翻”Lawsuit Pending”,也就是有诉讼正在进行中的意思。比起留置权这个广泛的词汇,这个Lis Pendens更应该翻译为「未决诉讼通知」,因为它往往不是因为欠钱而产生的,而是其他有可能会影响到土地产权的事情。一旦产权公司调查时发现有这个「未决诉讼通知」,往往就会向买家示警,告诉买家这个房产的产权可能会被某个诉讼官司影响,这时候正常买家应该都买不下手了,因此能够达到登记「未决讼诉通知」的人阻挠卖家卖房的目的,这也是为什么大家都在说「放Lien」的原因。


什么情况才能够放Lien?


当然并不是说得知某人有房子就可以随意做这个Lis Pendens「未决诉讼通知」的登记,否则任何人想要追债岂不是都能用这招来逼债吗? 以下说明几个可以放「未决诉讼通知」以及不能登记的情况。


情境一--不能登记lien的一般债务:A小姐向T贵妇借了10万美金去做股票投资,过了约定好的三年还款期限后,T贵妇向A小姐讨债多次A小姐都各种推托。这时候,T贵妇突然发现A小姐正在卖房,于是询问律师能不能在A小姐房产上放Lien,律师告知这个债务跟房产没有「直接关联」,因而不能放lien。


情境二--投资房产开发可以登记Lis Pendens:B先生在五年前被开发商朋友K说服,拿出50万美元投资K开发商要兴建的康斗大厦(Condominium Building),K开发商为了说服B先生投资答应他到时候建成他能够获得一个价值80万的单位作为回报。 B先生投资50万后,没想到K先生建筑进展缓慢数年都没有完成建筑。后来有一天,B先生被告知说K开发商已经完成建筑,并且偷偷把整栋楼卖掉了。 B先生毕生心血50万美金眼看付诸流水,但由于B先生投资的时候有写明50万作为开发某房地产使用,因此跟这个房地产有「直接关联」不只是一般债务而已,因此可以在房地产上面登记「未决诉讼通知Lis Pendens」,成功在K开发商偷偷卖掉前阻止过户,因而逼迫K开发商出面还款。


情境三—在房屋前面滑倒状告屋主不能放Lis Pendens:G房客住在L房东的两家庭房子哩,就在G房客要搬出去的那一天,G竟然在L房东的房子门口台阶滑倒、脊椎受伤,于是G房客开始状告L房东说台阶维护不良。 L房东在G搬走之后就开始卖房子,G房客担心L房东卖掉房子之后就卷款离开,于是要求律师放lien在L房东的房子上。律师告诉G房客,很可惜人身伤害不算是跟房产的产权有「直接关联」,所以不能放lien。


情境四—卖家偷偷卖给高价买家赶紧登记:在去年房价疯涨之前,C小姐刚好抢在2020年底疫情尚未明朗的时候看房,于是她用很好的价钱签了一个买卖合约。 C小姐正在如火如荼地准备贷款的时候,她听到传闻说卖家好像想要卖给出价高出10万的全现金买家,想要瞒着她偷偷先过户、把生米煮成熟饭。 C小姐一听怒不可遏,立刻去找律师、她的律师也知道事态紧急,因为全现金买家往往可以很快过户。于是C小姐跟她的律师通宵合作,隔天立刻在法院提交诉状以及诉讼未决通知 (Lis Pendens ),果然在C小姐提告后那位全现金买家就发现了卖家一屋两卖的把戏,两人联手一起状告卖家。


以上几个情境,只是举例说明一般大部分人在考虑是不是在房产上能够登记「未决诉讼通知」的常见状况,当然实际上来说诉讼的操作策略变化万千,还是必须根据手头的证据、双方之间的角力资源、诉讼想要达成的目的来看到底需要需要放lien。


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作者簡介:紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師,畢業於紐約大學法學院,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。紐約台灣青商會榮譽會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問,曾獲2019、2020年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020-21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。

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