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想捡便宜 — — 银行拍卖屋知多少?

后疫情时代,可以想见因许多人失业、减薪、或者生意做不下去,可能引发一波房屋拍卖潮。拍卖屋固然便宜,但也有其特殊之处,以下是我们团队的专业地产律师张富强律师解析三种不同的拍卖屋形式,并且提点买拍卖屋应该注意的地方。本文延续上一次讲到一些基本的观念,这次进行更深入的剖析。


银行拍卖屋常见的三个名词,分别是「急售屋Short Sale」、「拍卖屋Foreclosure」「银行屋REO (Real Estate Owned)」。这三种都是特殊的房屋买卖转让形式,也就是说它的转让过程跟通常的房屋买卖是不一样的。 · 急售屋Short Sale: 通常这种房子的屋主即使把房子卖掉,所获得的价金也可能不足以偿还所有的债务,以及支付所有转让过程中发生的费用 — 例如中介费、转让、PCDA(房产状况披露声明法费用)和一些其他的费用。正因为卖掉房屋后仍不足偿还所有的债务,所以卖房一定要经过所有的债权人批准。而债权人指的主要是有抵押权的债权人, 通常情况下就是银行,也就是Mortgage Bank。急售屋的另一个特点,就是在卖房子的时候,可能会委托Negotiator,跟债权人银行(Mortgage Bank)进行谈判。Negotiator的角色可以由地产中介(Sales Agent)充当、也可以由律师充当,只要Negotiator接受了卖主的委托就可以跟银行谈。此种买卖通常流程为:(1)先签合同,(2)拿到银行批准,(3)过户。 · 拍卖屋Foreclosure: 通常的情况下,屋主没有如期继续缴付贷款,在银行给的一定期限以后如果还是不付贷款,银行觉得没有希望收回金钱了,那就只能把债务人屋主告上法庭,去拍卖(Foreclosure)屋主的房子。所谓Foreclosure,就是把房子在法院拍卖的过程当中把它卖掉,并把卖房子的收入,偿还债权人的债务。 · 银行屋REO (Real Estate Owned): 如果在法院拍卖(Foreclosure)的过程当中,没有人出价钱去应买,结果没有拍卖成功,这个房子就变成「流拍」。流拍了以后,这个房子就会让第一债权人(银行)收走。当房子收到银行手上后,银行就会委托中介卖这个房子,此时就叫REO;相对的,如果是在法院拍卖时卖出的房子,就是Foreclosure。


以下我们团队整理出以下几个常见的问题,并提供初步建议: I. 签合同之前的准备阶段 · 法院拍卖(Foreclosure)的屋主是谁?谁在卖这个房子? Foreclosure是介于「原屋主还拥有被拍卖的房子」和「买主将拥有这个被拍卖的房子」之间的状态。所以本质上是谁在卖这个房子呢?卖这个房子的人叫仲裁人 (Referee)。 这个仲裁人 (Referee)哪里来?通常是由法院指定一位律师担任。 简单来说,当债权人银行去告债务人屋主,Foreclosure程序结束后,法院就会指定一个人去主持这个房子的拍卖和买卖,而这角色通常由律师担任。当律师完成这个买卖手续后,需要向跟法院进行报告,说明此买卖已结束,拍卖所得的价金如何分配,及需要扣掉什么费用;如果还有剩余,则偿还银行的债务。若偿还银行后,仍有剩余,那么剩下的钱就还给债务人,也就是这个房子的原屋主。这房子买卖的过程 — 从拍卖到最后过户完成,就叫Foreclosure sale。 · Foreclosure的一个特点就是买家买这个房子,于拍卖成功以后,需支付10%的定金给仲裁人 (Referee) — 就是我们刚才提到代表法院来处理房屋买卖事宜的律师。这和正常的买卖一样也是10%。这个10%的定金,一定要是可以马上兑现的银行本票、现金或者Money Order,但不可以是个人支票。 · 从哪里可以看到Foreclosure拍卖的信息呢? 可以向法院查询,法院每个星期都会公布拍卖信息。比如在Queens,每个星期五上午都有房屋的拍卖,法院就会提前公布该拍卖屋的信息,以便有兴趣的人了解。通常来说,我們会建议去买拍卖房的人一定要对房子进行Pre-contract Title Search — 产权调查,对这个房子的产权状态进行全面的了解。 · 购买Foreclosure的房子,可不可以去贷款? 大多数人都存有误解,认为Short Sale、Foreclosure和REO的房子都是不能贷款的。但是事实恰恰相反,这三种房子可能除了Short Sale 比较困难以外,Foreclosure和REO的房子都是可以贷款的。顺带一提,Foreclosure和REO的房子跟Short Sale有一点不一样,虽然这两种转让都有规定的过户时间,但是通常情况下可以商量延后过户期限。虽然合同的规定都是一样的,都是属于逾期不过户,所以法律上可能存有没收定金与取消合同的风险。那么这种情况会不会发生?当然有这种可能性,但是在我所做的所有Foreclosure和REO的房子都没有发生过这种情形。 · 买Foreclosure 房子需不需要先做产权调查? 需要。在购买拍卖屋前,我们建议应该要先进行产权调查(Pre-contract Title Search)。有些人说,拍卖的房子产权通常很干净,的确如此,而且即使签了合同,再去进行产权调查后发现产权有问题,还是可以解除合同,并拿回10%定金;但是往往在Foreclosure房子的过程当中,有产权以外的问题,是我们不一定知道的。如果没有事先发现,签了合同就可能无法解除了。因此,我们建议一定要先做产权调查。 除了调查房屋产权外,有几个问题是要特别注意的:

  1. 这个房子是几家庭的房子。只要你签了合同,即便与期待有落差,合同仍是有效的,无法依此解除合同。

  2. 房子是否有违规(Violation)没有处理。通常来说,Foreclosure Procedure并不会清除Violation,需要由买受人自行清除,包括罚款。Violation包括:(1) DOB Violation (Department of Buildings) ;(2) HPD Violation (House and Preservation Violation) ;(3) Sidewalk Violation。如果还没有成为Lien Against Property,也是需要买受人自己处理;(4) Fire Department Violation。如果没有成为Lien Against Property,买受人也需要自行处理;及(5) 一部分的ECB Violation。

我们前一段时间接了一个案子,有一个Bidder以60万元买了间拍卖屋,打算转卖给我们客人,然后我们客人认为这房子大概值80万左右。于是我们就在签合同以前做了产权调查,却发现有很多很多的Violation,其中罚款甚至高达60多万。我们要求卖家将Violation清除,但对方拒绝。最后我们去查了一下,最多只能帮客人把罚款从60多万减到20多万,所以最后这个房子就没买成。


II. 合约的阶段 · 什么是Foreclosure的“sale as is”? 通常的买卖的sale as is是什么概念呢?两者有什么不同? 在通常的买卖中,“sale as is”就是以购买房屋的现状:也就是买家在签合同前做房屋检查,检查后到过户前,如果这个房子的状况没有大的变化,房子没有遭到损坏,买家就要买这个房子。如果验屋时发现有问题,却没有记载在合同里,一但签约后,过户时就不可以主张卖家需要修缮或减价,因为合同里说好是sale as is。当然sale as is有几个除外的情况,

  1. 、没有Damage;

  2. 不包括房顶漏水;

  3. 所有的Mechanic System必须要正常运作;

  4. 所有的家用电器必须要能正常运作。

但是我们在Foreclosure的买卖过程当中,除了这个房子的状况是sale as is以外,卖家不管房顶是否漏水,水、电 、煤气、暖气、冷气和家用电器都是现况交易,CO以及Violation也都是as is。所以关于房屋占用证C/O (Certificate of Occupancy) 的争议,不论是三家庭或两家庭也好,卖家是不承担任何责任的。如果买主认为是两家庭或者三家庭,即便最后产权调查实际上为一家庭,买卖合同还是有效的,买方还是有义务要买这个房子。此外,所有的Violation和罚款都是要由买方自己承担。 最后,还有一个要提醒大家、且特别特别重要的就是Condo的买卖。这个Condo单位不论是一个Bedroom、两个Bedrooms、还是三个Bedrooms,在这个Foreclosure过程当中也是sale as is的。 · 如果Foreclosure买卖完成以后,钱不够还债怎么办?如果钱有剩余怎么办? 在通常买卖完成后钱不够还债的情形,债务还是会跟着原屋主也就是债务人走。但是在Short Sale的情形,银行接受债务人进行拍卖这个房子后,银行就不会再追讨剩余的债务。也就是说Short Sale完成后,债务人的信用就慢慢恢复过来了,而在这个房子上,所有的剩余债务都免除了。但如果是Foreclosure的情形,卖家也就是债务人的信用仍然无法回复。因为债务人的债务还存在于他的信用报告上面,信用依然受到很大的影响。 · 买家是否应该接受卖家提供的产权报告? 在Foreclosure的过程当中,原告债权人在告屋主的时候,必须要提供一个Title Report。因此当仲裁人 (Referee)在卖房子的时候,手上已经有了Title Report可以提供。但是作为买方律师的立场,客户应该避免使用卖家提供的Title Report,且建议应另外订一个产权让律师交给熟悉的产权公司去做Title Insurance。从保障客户利益的观点,这样的交易比较保险一点。 · 什么是Assignment of Bid? 有些人拍卖以后,再转卖给另外的买家,就是Assignment of Bid。透过转卖,Bidder可以从中赚取Assignment Fee。例如,你以50万拍卖到一间房子,然后你觉得这个房子市场价值60万或者65万,最后以60万卖给另外一个人,同时另外一个人也觉得划算,愿意买这个房子,这就叫Assignment of Bid。Assignment of Bid有些地方允许, 有些地方是不允许的。在皇后区、the Bronx都是允许的。 · 签合同时买家付的所有的定金必须放在律师的监管账户。 假设有一个法院拍卖屋是67万,Bidder付了10%的定金6.7万给仲裁人 (Referee),当仲裁人 (Referee)收到定金后,就会跟Bidder签一个合同,叫Term of Sale。之后Bidder要以70万卖给我的客人,那么他就从中赚了3万的Assignment Fee。当我们和Bidder签Assignment的时候,必须要给付Deposit,通常Deposit的金额就会是Bidder支付的定金6.7万加上Assignment Fee 3万,总共9.7万。这个9.7万必须要放在卖家律师的监管账户中。 · 合同需要规定一个过户时间? 以免之后因为各种问题,发生迟迟无法过户的情形,造成双方不便。所以一般来说,在正常的情况下,签了合同以后,过户期间会设定30天或者60天。另外如果推迟过户,仲裁人 (Referee)是可以要求支付罚款的。 因此,在合同里面就要规定,如果因为Bidder的因素造成推迟过户,造成的罚款均由Bidder承担,而不是由买家承担。当然如果因买家因素而推迟,理应是买家要承担责任。



III. 过户阶段 · 转让税由谁付? 在正常的买卖过程中,需要缴交Transfer Tax,也就是转让税。转让税的计算,50万以下是1.4%,50万以上是1.825%。如果是商业买卖就是3.025%。在正常的房屋买卖过程中,转让税都是由卖家来交。但是在一些特殊的转让过程当中是由买家来交的,比如说像Foreclosure的交易,通常是由买家来缴付Transfer Tax。律师在协助客户进行Foreclosure拍卖的过程中,通常都会和仲裁人 (Referee)、甚至是银行的律师协商由卖家负担转让税。在我们所做的Foreclosure房子交易中,即便合同上规定是由买家来负担,我们依然成功争取约百分之七、八十的买卖由卖家负担转让税。 · 杂项费用由谁负担?从什么时候开始起算如果没有按时过户会不会有罚款? 这是一个很有技巧性的问题。一般来说,从拍卖那一天开始,也就是你把这个房子拍卖下来了,尽管还没有过户,就要开始负责地税、水费、电费及煤气等费用。但我们在律师处理的过程中,时常会遇到客户超过期限没办法过户,而同时水电等费用仍然一直增加,甚至是地税一直在涨。在这情况下,当最后完成过户时,仲裁人 (Referee)可以要求买家支付利息的。在这个情形,我们都会尽量争取,让仲裁人 (Referee)去支付,或者在Assignment of Bid的过程当中由Bidder去付,而避免我们买家去负担。 · 房客的问题。 最后一个建议就是,最终的买家应尽量不要承接房客。如果现有房客住在房子里面,建议待房客搬走以后才过户;或者在过户时让Bidder押一笔钱,如果房客在一定的时间以内搬走了,这个Bidder就可以把钱拿回去。如果约定的时间过后,房客依然没有搬走,我们就拿钱亲自去赶房客。因此如果不是价钱非常非常好,应尽量不要去承接房客,因为现在房客是纽约最头疼的一个问题。


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