top of page

房契改名前 遗产与赠与税必须三思

作者:楊司律師、蔡璧徽律師,法路通律師樓合夥人


改房契名字前,贈與稅跟遺產稅必須三思。


很多人买了房子之后,可能过几年生活情况改变,于是就想要改动房契上面的屋主名字,例如加上配偶、加上小孩的名字,或者担心小孩未来的离婚官司而拿掉小孩名字等等,有时候也会从屋主自己名字换成投资用的公司名,或者因为投资房改成自住,从公司转到个人名下。


这些种种情况都难免发生,也因此涉及到改动地契上的名字。改地契其实技术上并不困难,对于房产律师来说这是相对容易的事情。然而魔鬼藏在细节里,大部分人在改房契的时候都想说可以写成0元交易节省交易税,但是做成0元交易的赠与,却也有其他赠与税等问题。以下笔者会讨论当今赠与税和遗产税重点。


★总统大选 免税额之争


2017年底,时任总统川普签署的税改方案,对很多高净值人士无疑是个喜讯:遗产免税额翻倍,等效于凭空省下几百万元遗产税。 2020年拜登当选总统后,这个话题又重回风口浪尖。拜登竞选时承诺打有钱人,答应要把免税额降到300万元,这当然吓坏许多富人们。然而过去一年,尽管新政府推出一个又一个各种改革性法案,先前说要大改的遗产税改却始终没有动静。利益相关人士翘首以盼,直到2022新年钟声敲响,才长舒一口气:看来拜登政府是把遗产税这事抛在脑后了。


难道我们真就可以高枕无忧,安心把百万、千万元房产免税「赠与」给孩子呢?


★遗产与赠与 税率达40%


俗话说,只有死亡和交税不可避免。


在诸多繁杂的税务种类中,有一个税种为所有人避之唯恐不及,那就是遗产与赠与税(Estate and Gift Tax)。原因很简单:遗产与赠与税,在美国税率高达40%。再加上各州的州遗产税,很容易导致过半遗产值都被拿去捐献国库的情况。有这样一个案子,死者遗产里有一套价值50万元的房产,遗产税算下来要交25万元。麻烦的是房产还没办法在短时间内变现,子女只能在低价抛售和迟交利息之间犹豫不决,这个选择怎样都很困难。


为什么遗产税和赠与税被放在同一个种类下呢?简单来说,这个税种可以看做是国税局对于资产传承的税收。


许多人白手起家致富之后,总会想把资产传承给下一代,作法无外乎生前赠与跟死后遗产这两种方式。所以美国税法规定了一个「终生免税额」(Lifelong Exclusion):人这一辈子,生前赠与和身后遗产加起来,只要总价值不超过这个免税额,就不会产生税收。反之,一旦超出,超出部分无论赠与还是遗产,必须全部税。


★地契给孩子 赠与税怎算


比如说,我在房产的地契上加了孩子的名字,等同于我赠送了一半房产给孩子,如果该房产价值200万元,我的免税额就相应减少了100万元。但要注意的是,这些千万元免税额原则上只适用美国人,也就是美国公民或者绿卡永久居民。


如果是外国人,免税额可是少得可怜,例如2022年只有一年1万6000元的免税额,而在免税额度之外的税率随便都是18~40%。由于美国房地产依据属地主义,不管交易双方是不是美国人都必须课赠与税,一般是由赠与方交税。有美国身分的人一生中有1000多万元的免税额度,除非大富大贵送豪宅,否则一般人即使赠送房产给子女亲属,这个额度也都够用了。然而对于没有公民或绿卡身分的外国人来说,100万元豪宅一旦变成遗产给子孙,非常可能需要交到将近四成的遗产税。


比如上述在房产的地契上要加上孩子的名字,但如果父母这边没有美国身分,那么房产价值一半的100万元就要课征赠与税了,如果要用买卖的方式又会有交易税跟增值税。因此,如果没有打算要拿美国身分,外国人在买美国房产,一定要想好退路。



★2026年免税额 估将大降


上面所讲到的1000多万元终生免税额,会随着通货膨胀每年有所调整,但基本上只会在总统新政时才会有大幅改动。


众所周知,在川普总统时代的税改使免税额达到了有史以来最高点,为很多高净值人群的传承铺平了道路。在川普上任之前,免税额大概只有现在的一半。


假设一个人拥有1100万元资产,抛开州税不谈,如果这个人在2017年死去,会有近600万元遗产要上税,按40%税率算,就要缴纳240万元遗产税;如果这个人努力撑到川普上任后,在2018年死亡,则一分钱遗产税都不必交。可以想见,如果拜登按之前的口号把遗产免税额改为300万元,这个人随后死亡,就会有800万元变成可征税资产,换算下来要交320万元遗产税。因此,高净值人士花时间和精力做遗产规画是非常值得的!


然而,川普的税改也不是永久性的。即使后面两任总统都没有针对遗产税做任何更改,免税额也会在2026年自动变回以前的水平。


事实上,很多人仍然没意识到2026年免税额将会大幅缩水,届时缴税金额亦会大幅上涨,很可能比预估的数字更高,因此计画错误,往往会导致巨额财务损失。


虽然人们无法控制自己死亡的时间,但如前所述,赠与和遗产是共用免税额的。也就是说,我们可以考虑通过生前赠与的方式,在免税额高的时候把它用掉。


国税局已经在2019年登出告示说明,如果一个人合法利用川普税改进行大额赠与,在2026年免税额回归的时候是不会产生罚金的。举例来说,如果一个人在2025年把1000万元资产赠与孩子(假设2025年以前从未占用过免税额),鉴于2025年的免税额高于1000万元,该赠与不会产生赠与税。到2026年,尽管免税额回落到600万元左右,国税局不会因为前一年的赠与行为向他追讨超出部分的税务。


因此,在2026年可预见的免税额将会大幅调降的情况下,如果有高资产房产在手上的人士,就可以开始预先做准备了。


還有問題嗎?今天就諮詢↓



法路通律师楼 我们位于纽约市 皇后区法拉盛王子街39–07号4B室(王子大厦第四层)


3907 Prince Street, Suite 4B, Flushing, NY11354


曼哈顿办公室: 麦迪孙大道275号903室


275 Madison Ave, Suite 903, New York, NY 10016


联系方式/Contact US


欢迎事先预约,再前往律师楼


电话:718–321–7130


邮件:info@law-gz.com


7 views0 comments
bottom of page