疫情法律问答:房產交易二三事 — — 首付订金篇

在现在的疫情下,许多买家立刻面临的是资金不足、失业等问题,打乱了原本的买房计划。

如果这种情况下银行拒绝批贷款或批准后拒绝放款,买家可以拿回首付订金(一般10%)吗?


在当前疫情的影响下,一些买家在申请贷款时突然失业或失去收入,此时如果买家无法申请到贷款或失去批准的贷款因为这种不可控制因素,买家是有权利向卖家方提出拿回首付订金的

为什么呢?

这就要从合同谈判开始说起了。

一般房产交易律师在和客人进行合同商谈时,主要会提醒两个方面:

  1. 贷款。因为律师无法参与到贷款的程序中,也无法控制贷款的结果,所以会特别提醒买家和银行贷款专员/贷款经纪沟通好贷款事宜;

  2. 房屋的实际状况。因为律师不可能去到要买的房产处进行房屋勘察,况且房屋勘查也不是律师的专业,所以买家方面需要自己去掌握房屋实际情况,或者透过验屋师的协助理解房屋状况。

房屋买卖中,买家通过银行贷款专员或持有执照的贷款经纪贷款时,买家或其专员无法完全控制贷款的程序或结果。是否可以拿到银行贷款批准信,主要要看银行对买家资质和房子的审核。


什么情况下可以要求退还首付订金呢?

从贷款的角度讲,买家在满足下面三个条件的基础上,若拿不到银行贷款批准信,那就代表不是买家的过错而且买家已经尽了合同上的义务,因此买家律师可以帮客人争取拿回首付订金。

  1. 买家贷款当下的信用分数是否满足条件,且信用分数需保持到过户;

  2. 买家的收入需在申请贷款和过户前达到银行的要求;

  3. 买家当下和过户的时候在银行的储备金达到银行要求。

如果在贷款途中买家失去了收入,这又需要区分两种情形,

1. 买家自动辞职。这种情况下,属于买家自己的过错,并承担相应后果。

2. 买家被辞退。这种情况是最容易产生争议的情形。一般建议客人在买房过程中,尽量保证自己不要出现被辞退情况,如果特殊情况无法控制,建议买家从雇主拿到相对应的文件,可以发给卖家律师及卖家去证明从而拿回首付订金。

疫情之下对于贷款以及买家的影响

今天的情况是现代社会百年来没有过的全球性危机, 在美国造成将近25%的失业率。

所以如果买家失去工作或收入,这是没有任何人(包括买家)能够控制的,所以在这种买家没有过错而事情发展又不可控制的情况,10%首付订金当然可以争取拿回来。


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另外也提醒,如果买新房,首付订金一般会存在卖家律师托管账户下的单独账户里,如果需要退回首付订金时,买家相应的也会收到托管账户里首付订金所产生的利息;如果买旧房,一般利息都会直接转入律师协会的客户保护基金(New York Lawyers Fund for Client Protection),因此退还订金时并不会附上利息。

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