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疫情法律问答:纽约禁止驱赶租客令延至8/20,房东现在可以做什么?

州长下令驱赶暂停延期到8月20日,人心惶惶的纽约房东该如何应对呢?以下是行动重点摘要:

  1. 尽快发送30/60/90天租期终止通知,这样可以为未来要发起的驱逐诉讼争取时间。

  2. 立刻跟租客展开协商,可以协商减租、用押金抵扣房租,记住要有书面协议。

  3. 保留租客欠租的书面记录(短信、邮件、书信等)。



州长颁布禁制驱赶令延长至8月20日 疫情虽然在纽约「暂停」之下看似驱赶,但经济面的影响却深远宏大。5月7日州长颁布了禁止驱赶房客的最新禁制令,包含以下主要内容:

  1. 对于领取失业救济金以及因为新冠肺炎而有经济困难的房客,禁制驱赶令由6月20日延长至8月20日;

  2. 对于欠租的房客,房东可以通过书面协商的方式用房客的押金(security deposit)来抵扣欠缴的房租,并且房客需要在90天后开始交还押金。然而,禁制令允许房客在12个月内慢慢交齐押金。

  3. 3月20日到8月20日期间,对于欠租的租客,房东不可以收迟交费(late fee)。

  4. 对于领取失业救济金以及因为新冠肺炎而有经济困难的房客,不允许在房屋法庭提起欠租程序(nonpayment proceeding)。

值得一提的是,州长的禁令没有禁止房东提起租期终止的驱逐程序(holdover proceeding),虽然现在房屋法庭暂时还不接受房东递交新的案子,但是房东还是有了一个争取时间尽快驱逐房客的空间。 面对州长新颁布的禁制令,房东现在可以做什么来保护自己的权益呢?


驱赶前: 如果还没有在法院启动驱赶程序,因为房屋法庭现在仍然处于不接受房东提交新案子的情况,所以房东暂时只能放弃立刻将房客赶走的想法,做好心理准备跟房客打持久战。在这种情况下,房东可以做什么来争取时间以及争取租金呢?我们教您一招软硬兼施。 1. 硬招:立即送达30/60/90天通知! 坏消息是,对于领取失业救济金或者有经济苦难的人,即使房屋法庭开门,房东也不可以提交欠租诉讼的程序。所谓欠租诉讼,指的是在有合法租约、合法出租、没有非法分租的情况下,因为租客欠租而房东发起的快速驱赶程序。要启动这个程序,房东需要给租客发14天欠租通知。 但好消息是,州长没有说不可以提交租期终止的驱逐程序。要启动租期终止的驱逐程序,房东需要给租客发30/60/90天租期终止的通知,让租客在限期30/60/90天内搬走。租客在这个房子里住的时间越长,通知上给租客的时间就会越长。只有租期终止通知到期了,房东才可以在房屋法庭发起驱赶程序。驱逐程序的成功率也会比欠租程序的成功率更高。 提醒各位在2019年通过的租客保护法之下,如果是住一年内的租客那是30天通知,如果住了1–2年那是60天通知,如果住了超过三年那必须要给90天通知才能终止租期。 这就意味着,如果您现在遇到一个欠租的租客,我们都强烈建议您尽快委托律师起草这个租期终止的通知。这样一来,等房屋法庭开门了,租期终止的通知也就到期了,如果没有意外,房东就可以第一时间在房屋法庭启动驱赶程序,足足可以给自己省下最多长达90天的时间! 2. 软招:好好协商争取拿到租金在手 可能很多房客会跟您说,现在州长命令不用房客交租金了。这种说法是错误的!租客现在仍然有交租的义务,现在欠下的租金,房东也有权用一切合法的手段进行追讨。对于这点,房东一定要和房客沟通清楚。 同时,只要和房客有一个书面协议,房东就可以用手上的押金用来抵扣房租。对于还未缴清的房租,房东一定要留一个书面证明(短信、邮件、书信等等)来证明租客还欠下多少个月的房租,以便将来法庭开门的时候向租客追讨。 此外,您还可以告诉租客,如果他不能提供证据表明自己正在领取失业救济金、或者因为新冠肺炎而遭受经济困难,那可能不需要到8月20日,只要房屋法庭一开门您就可以提起驱逐程序进行驱赶。 驱赶中或驱赶后期: 纽约州驱赶全面暂停,房屋法庭也是处于关闭的状态,所以法官不会开庭,但是对于已经进入法庭的案子,如果房东房客都各自有律师代表,法官有可能还是会召开会议来解决双方争议,推进案子的进展,这种情况一般只适用于双方都愿意继续维持房东房客的关系。 对于不愿意继续维持房东房客的关系的朋友来说,就算您的案子已经进入法庭,或者已经在申请驱赶令,在8月20日以前,恐怕您什么都不能做,只能耐心等待。 总结 我们来总结一下,有什么是房东现在可以做的,来保护自己的权益:

  1. 立刻发送30/60/90天通知,这样可以为未来要发起的驱逐诉讼争取最多90天的时间。

  2. 立刻跟租客展开协商,可以协商减租、用押金抵扣,记住要有书面协议。

  3. 保留租客欠租的书面记录(短信、邮件、书信等)。

租客的谈判需要很多法律知识,要斗智斗勇,还需要极大的情商来保护自己不会被房客气到吐血。所以我们强烈建议您请专业律师与租客进行协商,用软硬兼施的方法帮您争取时间以及租金。 需要注意的是,房东千万不可以做换锁、断水断煤气、骚扰房客这种违法的事情,因为房屋法庭现在仍然接受房客对房东的投诉! 最后,法路通团队祝愿各位身体健康,我们将陪伴您一起共度时艰! 还有疑问?欢迎联系我们法路通律师团队!

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